Tous les deux mois, le Cabinet Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés, en partenariat avec les éditions juridiques Lexbase, sélectionne l'essentiel de l'actualité relative au droit immobilier. A noter, entre autres, ce mois-ci, en matière d'urbanisme, d'abord, la publication d'un décret du 16 octobre 2009 excluant les aménagements d'isolation thermique ou acoustique du calcul de la surface hors oeuvre brute ; ensuite, en matière de marchés publics de travaux, l'on retiendra la publication du nouveau CCAG Travaux ; enfin, en matière de responsabilité des constructeurs, plusieurs arrêts sont présentés parmi lesquels l'on peut citer, entre autres, celui du 20 octobre 2009, rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui énonce que la présence ou la convocation du sous-traitant à la réception, acte auquel il n'est pas partie, n'est pas une condition de la mise en oeuvre de la garantie de l'assureur.


I - Urbanisme

• Exclusion des aménagements d'isolation thermique ou acoustique du calcul de la SHOB (décret n° 2009-1247 du 16 octobre 2009, relatif à la surface hors oeuvre des constructions N° Lexbase : L8686IEG)

Un décret du 16 octobre 2009 modifie la définition de la surface hors oeuvre brute (SHOB) des constructions existantes qui est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

Le décret du 16 octobre 2009 modifie le calcul de la SHOB en complétant l'article R.112-2 du Code de l'urbanisme (N° Lexbase : L5258HN3) de la façon suivante : "Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors oeuvre brute de cette construction".

Ainsi, l'épaisseur supplémentaire liée aux isolants ne sera plus déduite des droits à construire. Cette mesure devrait encourager le recours aux dispositifs d'isolation thermique et acoustique.

II - Marché de travaux privés et publics

• Publication du nouveau CCAG Travaux (arrêté 8 septembre 2009, portant approbation du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de travaux N° Lexbase : L8345IES)

Plus de trente ans après l'adoption de la version en vigueur du Cahier des clauses administratives générales, applicables aux marchés de travaux s'y référant expressément, une nouvelle version vient d'être approuvée par arrêté en date du 8 septembre 2009, publié au Journal officiel du 1er octobre 2009.

Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur le 1er janvier 2010, à l'exception des marchés publics pour lesquels une consultation a été engagée ou un avis d'appel public à la concurrence envoyé à la publication avant le 1er janvier 2010, et qui demeureront régis par les dispositions du CCAG de 1976.

Parmi les principales simplifications et/ou innovations, mentionnons :

- les obligations liées à la protection de l'environnement et à la gestion des déchets ;
- la justification de la souscription en matière d'assurance ;
- l'accélération du processus de paiement, grâce notamment à la validation plus rapide du décompte général et définitif ;
- la poursuite du chantier en l'absence d'ordre de service prescrivant d'arrêter celui-ci, dans une limite prédéfinie au CCAG ;
- la réception tacite des travaux quand le maître d'ouvrage et le maître d'oeuvres sont défaillants ;
- un dispositif de règlement des litiges simplifié comportant notamment l'introduction d'une possibilité de recours à la médiation ou à l'arbitrage ;
- et l'introduction d'une indemnisation par défaut en cas de résiliation pour un motif d'intérêt général, en l'absence de clause particulière dans le contrat.

Précisons que trois arrêtés du 16 septembre 2009 N° Lexbase : L8692IEN, N° Lexbase : L8693IEP, N° Lexbase : L8694IEQ), publiés au Journal officiel du 16 octobre 2009, approuvent le cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics industriels (CCAG - MI), aux marchés publics de prestations intellectuelles (CCAG - PI), et aux marchés publics de techniques de l'information et la communication (CCAG - TIC).

• Pour être applicable, la retenue de garantie doit être prévue au contrat (Cass. civ. 3, 7 octobre 2009, n° 08-70.030, Société Hôtel du Pharo, FS-P+B N° Lexbase : A0958EMG)

Pour être applicable, la retenue de garantie doit être prévue au contrat de construction. Telle est la solution résultant de l'arrêt de la Cour de cassation du 7 octobre 2009.

En l'espèce, une société de travaux avait signifié au maître d'ouvrage une injonction de payer la somme de 953,75 euros correspondant à un solde de travaux, à laquelle ce dernier avait formé opposition en soutenant que la somme impayée correspondait à une retenue de garantie pratiquée en application de la loi du 16 juillet 1971 (N° Lexbase : L1799DNX). Or, pour autoriser le maître d'ouvrage à retenir les 5 % au titre de la retenue de garantie légale prévue par l'article 1er de la loi du 16 juillet 1971, encore faut-il que le contrat l'ait prévu. A défaut, l'entreprise peut demander à être réglée de l'intégralité de ses travaux avant l'expiration du délai d'un an prévu en matière de retenue de garantie.

Il s'agit là d'une application des termes de l'article 1er de la loi du 16 juillet 1971 qui dispose, en son alinéa 4 que "la retenue de garantie stipulée contractuellement n'est pas pratiquée" si l'entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d'un établissement financier.

III - Responsabilité des constructeurs

• La présence ou la convocation du sous-traitant à la réception, acte auquel il n'est pas partie, n'est pas une condition de la mise en oeuvre de la garantie de l'assureur (Cass. civ. 3, 20 octobre 2009, n° 08-15.381, Société Lorraine traitement des métaux (LTM), F-P+B N° Lexbase : A2642EMS)

La présence ou la convocation du sous-traitant à la réception, acte auquel il n'est pas partie, n'est pas une condition de mise en oeuvre de la garantie des constructeurs par l'assureur. Tel est le principe précisé par la Cour de cassation dans un arrêt du 20 octobre 2009.

En l'espèce, une société s'était vue confier des travaux de peinture anti-corrosion en qualité de sous-traitant, puis avait confié les travaux de finition à une autre société. Ces travaux ainsi réalisés étant affectés de désordres, le sous-traitant a assigné l'assureur de la société intervenue pour les travaux défectueux. Pour dénier sa garantie, l'assureur faisait valoir qu'il n'y aurait pas eu de réception à l'égard de son assuré, faute pour celui-ci d'avoir été présent ou à tout le moins convoqué aux opérations préalables de réception. La Cour de cassation rejette le pourvoi et précise, au visa de l'article 1792-6 du Code civil (N° Lexbase : L1926ABX), que la présence ou la convocation du sous traitant à la réception, acte auquel il n'est pas partie, n'est pas une condition de la mise en oeuvre de la garantie de l'assureur.

Cette solution résulte de la seule application de l'article 1792-6 du Code civil, qui dispose que la réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter les travaux avec ou sans réserve. Or, le sous-traitant n'ayant pas de lien contractuel avec le maître d'ouvrage, il n'est pas, en principe, tenu d'assister aux opérations de réception.

• Les garanties légales auxquelles sont tenus les constructeurs après réception priment les autres régimes de responsabilité (Cass. civ. 3, 21 octobre 2009, n° 08-19.087, Société Provence Languedoc environnement, FS-P+B N° Lexbase : A7837EM9)

Si un entrepreneur est responsable de la faute commise par son sous-traitant vis-à-vis du maître de l'ouvrage, ce dernier, lorsque la responsabilité de l'entrepreneur est fondée sur la garantie de bon fonctionnement d'éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage, doit engager son action dans les deux ans de sa réception. Tel est le principe rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt du 21 octobre 2009.

En l'espèce, un maître d'ouvrage avait fait édifier un groupe d'immeubles dénommé Esplanade de l'Arche. Le 13 mars 1991, a été créée une association foncière urbaine libre (AFUL), regroupant dix syndicats de copropriétaires ayant pour objet la gestion de biens communs dont une dalle parvis recouvrant un parc de stationnement. Des travaux de réaménagement de la dalle ont, par la suite, été réalisés et réceptionnés le 30 septembre 1996. A la suite de décollements et déchirures du revêtement, l'AFUL assignait les divers intervenants à l'acte de construire en indemnisation de ses préjudices. L'AFUL cherchait à engager la responsabilité d'un sous-traitant sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle, ce à quoi le sous-traitant opposait une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action fondée sur la garantie de bon fonctionnement. Les juges du fond, bien que constatant que la responsabilité des constructeurs était engagée sur le fondement de la garantie biennale, refusaient de faire droit à la fin de non-recevoir à l'égard du sous-traitant. La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel et rappelle que lorsque la responsabilité de l'entrepreneur est fondée sur la garantie de bon fonctionnement d'éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage, le maître d'ouvrage doit engager son action dans les deux ans de sa réception.

La primauté des garanties légales sur les régimes de responsabilité de droit commun n'est pas nouvelle. La Cour de cassation l'a maintes fois rappelé en matière de responsabilité contractuelle (voir, notamment, Cass. civ. 3, 11 mars 1992, n° 90-15.633, N° Lexbase : A5337AH7).

• Application de la garantie décennale aux désordres futurs : les désordres doivent survenir avec certitude dans le délai décennal (Cass. civ. 3, 21 octobre 2009, n° 08-15.136, Société Senalia union, FS-P+B N° Lexbase : A7831EMY)

Dès lors qu'elle ne peut affirmer que les dommages visés par l'article 1792 du Code civil (N° Lexbase : L1920ABQ) surviendraient avec certitude dans le délai décennal, une cour d'appel est fondée à rejeter la demande de mise en jeu de la garantie décennale. C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 21 octobre 2009.

Rappelons que ce n'est que récemment que la Cour de cassation a accepté de faire application de la garantie décennale (dès lors que ses conditions d'application sont réunies) aux désordres futurs (voir notamment Cass. civ. 3, 29 janvier 2003, n° 01-13.034, Société Xavier promotion c/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 53, avenue Thiers, FS-P+B N° Lexbase : A8328A49). C'est donc dans la droite ligne de ce courant jurisprudentiel que s'inscrit cet arrêt.

• Les défauts de conformité aux normes parasismiques sont de nature décennale (Cass. civ. 3, 7 octobre 2009, n° 08-17.620, Société SCMA, FS-P+B N° Lexbase : A2665EMN)

Sont de nature décennale, les défauts de conformité à la norme parasismique dès lors qu'ils sont multiples, qu'ils portent sur des éléments essentiels de la construction, qu'ils peuvent avoir pour conséquence la perte de l'ouvrage, et qu'ils font courir un danger important sur les personnes. C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 7 octobre 2009. Il convient, également, de constater que la perte de l'ouvrage par séisme interviendra avec certitude dans le délai décennal. Rappelons que depuis l'arrêt du 25 mai 2005, la Haute cour reconnaît une nature décennale aux défauts de conformités aux normes parasismiques (Cass. civ. 3, 25 mai 2005, n° 03-20.247, Société Continent Iard, venant aux droits de la société Le Continent c/ Mme Louisette Dubourdieu, épouse Senrain, FS-P+B N° Lexbase : A4203DII).

James Alexandre Dupichot,
Avocat associé
Marine Parmentier,
Avocat